くろきちライフ

微ミニマリストを目指す主婦のブログ

【売却益570万円】中古マンション購入から売却/体験談/東京/港区

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こんにちは!微ミニマリストを目指しているくろきち(@kurokichidesu)です。
皆さんは今のお住まい賃貸ですか?持ち家ですか?
賃貸派、持ち家派色々な意見があると思いますが、
中古マンションの売買で570万円の売却益があった体験談をお伝えします。

 

私たち夫婦の不動産に関するスタンス


不動産に関する考え方は多岐に渡ると思います。
賃貸派、持ち家派、戸建て、マンション、新築、中古…本当に色々な選択肢がありますね。
今回、中古マンションで売却益が出た体験談を紹介致しますが全ての人に参考になる情報ではありません。
そのため、私たち夫婦の不動産に関するスタンスを始めにお伝えしたいと思います。

私たち夫婦は持ち家購入希望で、中古マンション、駅近を重視しています。
また、購入した不動産は一生涯住むものと考えず、その都度家族のライフスタイルに合わせて購入・売却ができればと思います。

なぜ、一生涯住むつもりがないのに中古マンションを購入するか?ですが
物件を安く購入できれば、その後売却した際にプラスが出ますし、賃貸に出すことになった際も毎月プラスの収益をうみ出すことができます。

一方、賃貸物件は大家さんにお金が行くだけで私たちにお金をもたらしてくれません。
なので、基本的には安く購入した物件に住んでいたいです。

ただし、賃貸物件も上手に活用しています!
現在は、次に購入する物件のつなぎで賃貸物件に住んでいます。

賃貸物件は保育園のすぐ近くという目線だけで選びました。
賃貸物件は厳しい目線で選ぶ必要がないので、購入するに値する物件がない間は賃貸物件に住む予定です。
(現在、次に購入する中古マンションのローン審査中です。審査が下りたら購入予定です。)

→2019.06.07追記 2018年12月に新たなマンションを購入し、現在はそちらに住んでいます。

売買した物件情報


購入価格:3,180万円
所在地:東京都港区
最寄り駅:溜池山王、赤坂、国会議事堂等
築年月:2000年11月
専有面積:33㎡
間取り:2K
売却価格 3,750万円
住んでいた期間:1年

物件の探し方 

使用アプリ

私は使い慣れているアットホームでいつも検索しています。
不動産のことなら【アットホーム】物件探しから住宅情報まで!
他にもSUUMO、HOMESなど色々ありますが、大体同じ情報が載っているのでアットホームしか使っていません。
どこで探しても良いと思います。

私のアットホームの検索の仕方

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中古マンションをタップし、地域から探すで区を指定します。

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私は東京都の場合、
千代田区
中央区
・港区
・品川区
・世田谷区
・渋谷区
この中から探すようにしています。

さらに条件を入れるため、「条件を追加」をタップします。

当時入れていた条件
上限価格:3,500万円
部屋数:2K以上を全て選択
面積:30㎡以上
徒歩:5分以内
築年数:35年以内
土地権利:所有権

全ての条件を選択できたら検索をタップします。

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条件に合う物件が表示されます。
その中から気になるものを選び、さらに詳細の情報を確認します。

※気になるものの選び方なのですが、ここは今まで物件を見てきた中での感覚です。
多いときは毎日見ていたので、なんとなく「あ、ここはお得かも」などの価格感が分かってきます。

物件情報の中で特に見ている点は、「管理形態・方式」「総戸数」です。

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管理形態・方式は「自主管理」になっている場合、きちんと管理をされているのか少し不安になるのでちょっとテンションが下がります。
※反対に住民の方がすごく丁寧に管理をしている場合もあると思います。

自主管理とは?
→建物を健全な状態に保つための行為を、管理組合が自らの手で行うこと。

また、「総戸数」が30以下の場合少ないと感じるので選択肢から外すこともあります。
総戸数が少ないと大規模な修繕が必要になった際に、必要な金額が貯まっているのかが気になります。

 

購入する前に、出口戦略を考える。


どうして出口戦略を考えるのか?

「私たち夫婦の不動産に関するスタンス」でもお伝えしましたが、
購入した物件に一生涯住み続けると思っていません。
そのため、購入した不動産に対して選択肢が3つになります。

①売却する
②賃貸に出す
③一生住むかもしれない

アットホームで条件に合致したから購入して良い物件になるわけではありません。
合致し、更に①~③の選択を取っても損をしない物件かどうかも考えます。
③一生住み続ける可能性もあるので、アットホームで検索する際に地域を限定していました。

損をしない物件とは?


購入時に掛かった諸々の費用̠̠ -(賃貸で借りた場合の想定家賃×住んだ月数)=A

売却価格=A

この式の通りになれば、少なくとも損はしていないですね。
住んだ家賃分の費用がタダで済んだ…みたいな感覚です。
更に言うと、

売却価格>A

であるとより良いです。
プラスが出ているということになります。

損をしない物件かどうかの判断方法

ローン返済価格<賃貸で借りた場合の想定家賃

例えば、フラット35を使用した場合。

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月々のローン返済額97,366円となりました。
それにプラス、管理費と修繕積立金がありましたので
およそ120,000円が毎月出ていく金額です。

一方、賃貸で借りたことを想定した場合の家賃は140,000円です。
ローン返済価格<賃貸で借りた場合の想定家賃 なので
今回購入をした赤坂の中古マンションは、損をしない物件であることがわかります。

反対にローン返済価格の方が高かった場合、高めの価格で購入した可能性があります。

最後に


今回は、家を購入するにあたり私たち夫婦の考え方と体験談をお伝えしました。
最初にお伝えしている通り参考にならない人の方が多いかと思います。
ただ、どこかに1人でも参考になる人はいるだろうという考えでブログに書きました。

そもそも人は皆、ライフスタイルも思考も違います。
住みたい家も皆違います。他人にとって良くないと思う家でも、あなたにとって良いと思える家に住むことが正解でしょう。

私たち夫婦はこれからもより良い生活を求め不動産購入をする予定なので、
また体験談を書いていきたいと思います。